Der Wohnungsbau - eine gewichtige Bausparte.

Die Baufertigstellungen im Wohnungsneubau haben sich seit 2011 sichtbar erhöht. Wurden in 2009/2010 jeweils ca. 140.000 Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden errichtet, waren es in 2011 ca. 161.200 und in 2012 ca. 176.100. Für 2013 ist mit ca. 200.000 Wohnungen zu rechnen. Eine Entwicklung, die mehrere Treiber hat. Zunächst ist die angesprungene Neubautätigkeit Folge der unzureichenden Bedarfsdeckung der Jahre seit 2006. Der Wohnungsbau fand in den Jahren 2006 bis 2010 fast ausschließlich im Bereich der Bestandssanierungen statt. Demgegenüber fielen die Fertigstellungen im Wohnungsneubau allein in den Jahren 2006 bis 2009, um 40 % ab. Dabei hat die Politik von den Kommunen bis zum Bund – durch mangelnde Baulandbereitstellung, Erhöhung der Grunderwerbsteuer, Streichung der degressiven Afa, Wegfall der Eigenheimzulage, Verschärfung der EnEV-Vorschriften hierzu „ihren Beitrag geleistet“.

Ergebnis des unzureichenden Wohnungsneubaus sind nunmehr regionale Knappheiten vor allen Dingen in Ballungsräumen. Diese Räume erfahren einen starken Zuzug, der sich auf steigende Beschäftigung und wachsende Studentenzahlen in diesen Regionen gründet.

Trotz perspektivisch schrumpfender Einwohnerzahl werden in den nächsten 10 Jahren jährlich rund 250.000 neue Wohnungen benötigt.

Im Koalitionsvertrag von CDU und SPD fehlen Maßnahmen, die eine stärkere Investitionstätigkeit forcieren. Stattdessen sind Bremsen eingebaut worden:

1. Mietpreisbremse

Angesichts stark steigender Neuvertrags- und Bestandsmieten sieht der Koalitionsvertrag bei angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeit auf maximal 10 % über der ortsüblichen Miete vor. Nach wie vor gilt jedoch: Mieterhöhungen werden am besten durch eine Ausweitung der Neubautätigkeit bekämpft. Mietpreisbremsen werden den Wohnungsneubau nicht animieren.
Ob es daher gelingt, das Angebot im Mietwohnungsneubau für mittlere und niedrige Einkommen, insbesondere in Metropolregionen in zügigem Tempo zu verbessern, bleibt fraglich. Mietwohnungsneubau findet derzeit nämlich hauptsächlich im oberen und mittleren Preissegment statt. Das Verhältnis zwischen Baukosten und erzielbaren Mieten ist im unteren Preissegment nicht mehr rentabel.

• Um die Bremswirkung der Mietpreisbremse auf die Neubautätigkeit zu kompensieren, sollte eine Erhöhung der linearen Abschreibung von Mietwohnungsbauten von 2 % auf 4 % umgesetzt werden. Eine Studie des IW Köln aus 2013 zur Bestimmung der ökonomischen Abschreibungsrate von Wohnungsneubauten bestätigt diesen Ansatz. Nach der Studie liegt für Mietwohnungsbauten die ökonomische Abschreibungshöhe, die nach steuerlicher Neutralität bemessen ist, bei 4 %.

Künftig sollen nur noch max. 10 % - längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten - einer Modernisierung umgelegt werden. Diese Regelung verkennt, dass mit Modernisierungsmaßnahmen auch zukünftige Instandhaltungsaufwendungen entstehen und dass Finanzierungskosten nicht nach 10 Jahren refinanziert sind.

• Die vorgesehene Beschränkung der Modernisierungsumlage ist investitionshemmend und sollte in dieser Form nicht umgesetzt werden.

Positiv hervorzuheben ist die Absicht der Koalition, dass die Kompensationszahlungen an die Bundesländer für den Wegfall der sozialen Wohnraumförderung von jährlich 518 Mio. Euro bis 2019 weiter gewährt werden sollen.

• Allerdings kritisieren wir, dass diese Mittel nicht für die soziale Wohnraumförderung zweckgebunden sind, sondern lediglich allgemein investiv eingesetzt werden sollen. Wir haben bereits in den vergangenen Jahren die Erfahrung machen müssen, dass mehrere Bundesländer die Mittel komplett für andere Zwecke verwendet haben. Daher haben wir gewisse Zweifel daran, dass sich diese Verhaltensweise in den kommenden Jahren ändern wird.